Iedereen die voor het eerst een huis gaat kopen kan in aanmerking komen voor een starterslening. Een starterslening is niets anders dan een leningdeel waarover tijdelijk geen rente betaald hoeft te worden. Natuurlijk hangt dit van diverse factoren af. Hierdoor kunt u misschien juist het huis kopen wat zonder starterslening net niet lukt. Een starterslening wordt door de gemeente verstrekt. Let op dat de voorwaarden per gemeente verschillend kunnen zijn. Niet alle gemeenten doen trouwens mee aan de startersregeling.
De Starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek voor je eerste koophuis. Deze lening overbrugt het verschil tussen de aankoopprijs van de woning en de maximale hypotheek. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en aflossing.
In ongeveer 250 gemeenten kun je een Starterslening krijgen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is verantwoordelijk voor de Startersleningen.
Wie komt in aanmerking?
- Je koopt voor het eerst een woning, waar je zelf (of met je partner) gaat wonen.
- De gemeente waar jij gaat wonen, biedt de Starterslening aan. Ongeveer 250 Nederlandse gemeenten doen mee.
- Je sluit een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De rentevaste periode van die lening is minimaal 10 jaar. Een voorwaarde voor NHG is dat de koopprijs niet hoger mag zijn dan het maximale NHG-bedrag. Dat is in 2024 €435.000 zonder energiebesparende voorzieningen en €461.000 met energiebesparende voorzieningen.
- Sommige gemeenten houden een maximale koopsom aan die lager ligt dan de grens voor NHG. Uit onze steekproef blijkt dat de maximale koopsom een enkele keer € 250.000 is.
- Je mag niet te veel eigen geld hebben. Vermogen boven de vrijstellingsgrens in het vorige belastingjaar moet je gebruiken voor de aankoop van de woning. Het gaat dus om je vermogen in 2023. Dat mag maximaal €57.000 zijn voor alleenstaanden en €114.000 voor fiscale partners.
- Uitzendkrachten met een perspectiefverklaring kunnen ook de Starterslening aanvragen.
- De SVn neemt een studielening altijd mee bij de berekening van je maximale hypotheek.
- Je mag geen andere leningen (zoals een familiehypotheek) sluiten voor de aankoop van je woning.
- gaat voor het eerst een woning kopen
- U (met partner) woont in een huurhuis en gaat een woning kopen
- U (met partner) woont in een huurhuis dat u kunt kopen
Aanvullende voorwaarden
Deelnemende gemeenten bepalen zelf hun aanvullende voorwaarden. Ze verhogen bijvoorbeeld het bedrag van de Starterslening of van de aankoopprijs van de woning. Soms is de lening alleen mogelijk tot een maximum leeftijd. Of voor woningen in een specifieke wijk of in een specifiek nieuwbouwproject.
Je vindt de aanvullende voorwaarden van gemeenten via de website van SVn.
Wat kost het afsluiten van de Starterslening?
Je betaalt voor het afsluiten van de Starterslening eenmalig €750. Dit is fiscaal aftrekbaar. Zo’n starterslening is alleen verkrijgbaar in combinatie met NHG. Voor NHG betaal je in 2024 een eenmalige én fiscaal aftrekbare borgtochtprovisie van 0,6%.
Deze kosten verdien je in 1 tot 3 jaar terug. Je betaalt met NHG een (veel) lagere hypotheekrente. Alleen als de hypotheek lager is dan zo’n 60% van de waarde van de woning levert NHG geen rentevoordeel op.
Hoe betaal je de Starterslening af?
De Starterslening heeft standaard een rentevaste periode van 15 jaar en een maximale looptijd van 30 jaar.
De lening bestaat uit 2 delen:
- Een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost: de Starterslening.
- Een leningdeel dat oploopt: de Combinatielening. De lening is bij de start bijna nul en wordt elke maand verhoogd met de niet betaalde aflossing voor de Starterslening.
Deze 2 leningdelen die je leent bij de gemeente, heb je dus bovenop de hypotheeklening van de hypotheekverstrekker. De rente die je over de Starterslening betaalt en de rente over de hypotheeklening zijn fiscaal aftrekbaar. De rente over de combinatielening is dat niet.
Eerste 3 jaar
De eerste 3 jaar betaalt de gemeente de rente en je hoeft ook niet af te lossen. Dus je hebt de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van je Starterslening ‘betaal’ je de eerste 3 jaar met de Combinatielening. Daardoor loopt de Combinatielening de eerste 3 jaar altijd op.
Na de periode van 3 jaar
Na de periode van 3 jaar ga je rente en aflossing betalen. Tenminste als je inkomen dat toelaat. Lukt dat niet, dan kun je een hertoetsing aanvragen. Je gaat dan de maandlast betalen die past bij je inkomen. Deze procedure wordt herhaald na 6, 10 en 15 jaar. Je kunt ook een hertoets aanvragen na een scheiding of verbreken van een relatie waarbij één van de partners het huis verlaat.
Na 30 jaar
Zodra je de volledige rente en/of aflossing betaalt, los je af op zowel de Starterslening als de Combinatielening. Na 30 jaar moet je de leningen volledig hebben afgelost. Is dat niet het geval omdat je inkomen dat niet toeliet? Dan moet je de restschuld in 1 keer aflossen.
In de praktijk betekent dit meestal dat je een nieuwe hypotheek afsluit. Lukt dat niet, dan moet je je huis verkopen. Ook bij eerdere verkoop van de woning moet de Starterslening worden afgelost.
Wij kunnen u alles over de starterslening vertellen en berekenen of u hiervoor in aanmerking komt. Ook kunnen wij u helpen met de aanvraag hiervan. U kunt met ons contact hierover opnemen.